O crédito habitação é um produto bancário que permite financiar a compra de uma casa, recorrendo a um empréstimo de longo prazo com uma taxa de juro mais baixa do que outros tipos de crédito. No entanto, o crédito habitação envolve também uma série de custos, impostos, garantias e condições que devem ser bem conhecidos e ponderados antes de tomar uma decisão. Neste artigo, vamos responder a algumas das questões mais frequentes sobre o crédito habitação, para que possa esclarecer as suas dúvidas e fazer uma escolha informada.
1. Qual é a melhor forma de amortizar o crédito habitação?
A amortização do crédito habitação consiste em pagar antecipadamente uma parte do capital em dívida ao banco, reduzindo assim o montante do empréstimo e os juros associados. No entanto, a amortização pode ter um custo, que depende do tipo de taxa de juro (fixa ou variável) e das condições contratadas com o banco. Por isso, é importante consultar o documento complementar do crédito habitação, onde estão definidas as comissões de reembolso e as modalidades de amortização possíveis.
Existem duas formas principais de amortizar o crédito habitação: com reflexo na prestação ou com redução do prazo. A primeira consiste em recalcular a prestação mensal após a amortização parcial do capital em dívida, resultando numa poupança mensal. A segunda consiste em manter o valor da prestação, mas reduzir o prazo do empréstimo, resultando numa poupança nos juros totais. A vantagem de uma ou outra forma depende do montante amortizado, dos custos associados e das preferências pessoais de cada um. O ideal é pedir ao banco uma simulação que reflita o impacto da amortização na prestação ou no prazo, para poder comparar as duas situações e tomar uma decisão.
2. O que acontece se o banco avaliar a casa por um montante inferior ao que estão a pedir por ela?
A avaliação bancária é um processo que visa determinar o valor de mercado do imóvel que serve como garantia do empréstimo. O valor da avaliação é importante porque influencia o montante máximo de financiamento que o banco pode conceder, bem como o rácio loan-to-value (LTV), que é a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel.
Se o banco avaliar a casa por um montante inferior ao que estão a pedir por ela, isso significa que o vendedor está a pedir um preço acima do valor de mercado, ou que o mercado está em baixa. Nesse caso, há duas possibilidades: ou o vendedor aceita baixar o preço para se aproximar do valor da avaliação, ou o comprador tem que dispor de mais capitais próprios para cobrir a diferença entre o preço e o valor da avaliação. Se nenhuma destas opções for viável, pode-se tentar negociar com outro banco ou procurar outro imóvel.
3. Quais são as alternativas para quem não tem 10% do valor da entrada?
Uma das condições para obter um crédito habitação é ter uma parte do valor da entrada, ou seja, do preço do imóvel. Esta parte corresponde normalmente a 10% do preço, mas pode variar consoante o banco e o perfil do cliente. O objetivo desta entrada é reduzir o risco para o banco e para o cliente, pois quanto menor for o montante financiado, menor será a prestação e os juros.
No entanto, nem todos os clientes dispõem desta entrada, especialmente os jovens ou os que têm rendimentos mais baixos. Nesses casos, existem algumas alternativas para obter um crédito habitação sem entrada ou com uma entrada reduzida:
· Recorrer a um crédito habitação com financiamento a 100%, ou seja, sem entrada. Esta opção é cada vez mais rara nos bancos tradicionais, mas ainda existe em algumas instituições especializadas, como a UCI. No entanto, esta opção implica um maior risco e um maior custo, pois o banco cobra uma taxa de juro mais elevada e exige outras garantias, como um fiador ou uma hipoteca adicional.
· Recorrer a um crédito habitação bonificado, ou seja, com condições especiais para determinados segmentos de clientes, como os jovens, os funcionários públicos ou os portadores de deficiência. Estes créditos podem ter um financiamento superior a 90%, bem como taxas de juro mais baixas e isenções de impostos e comissões. No entanto, estes créditos estão sujeitos a requisitos específicos e limites máximos de valor e prazo.
· Recorrer a um crédito pessoal ou a um crédito consolidado para obter o valor da entrada. Esta opção consiste em pedir um empréstimo adicional ao crédito habitação, para financiar a parte que falta para a entrada. No entanto, esta opção tem um custo muito elevado, pois os créditos pessoais e consolidados têm taxas de juro muito superiores aos créditos habitação, bem como prazos mais curtos e comissões mais altas. Além disso, esta opção aumenta o endividamento e a taxa de esforço do cliente, podendo comprometer a sua capacidade financeira.
4. É obrigatório ter um fiador? Em que situações?
Um fiador é uma pessoa que se responsabiliza pelo pagamento do crédito habitação caso o titular não cumpra as suas obrigações. O fiador é uma garantia adicional que o banco pode exigir para aprovar o crédito habitação, especialmente nos casos em que o cliente apresenta um maior risco de incumprimento.
Não é obrigatório ter um fiador para obter um crédito habitação, mas pode ser necessário em algumas situações, tais como:
- · Quando o cliente não tem uma entrada ou tem uma entrada inferior a 10% do valor do imóvel;
- · Quando o cliente tem um rendimento baixo, instável ou dependente de terceiros;
- · Quando o cliente tem um historial de crédito negativo ou um elevado endividamento;
- · Quando o cliente tem uma idade avançada ou uma situação profissional ou pessoal incerta;
- · Quando o imóvel tem um valor de mercado baixo ou uma localização desfavorável.
Ser fiador implica assumir uma responsabilidade perante o banco e o cliente, pelo que deve ser uma decisão bem ponderada e informada. O fiador deve ter em conta os riscos e as consequências de se tornar fiador, bem como as formas de se proteger e de se libertar dessa responsabilidade.
5. Quais são os impostos a pagar na compra de um imóvel?
A compra de um imóvel implica o pagamento de alguns impostos, que devem ser tidos em conta no orçamento do cliente. Os principais impostos são:
· O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), que incide sobre o valor da transação ou sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, consoante o que for maior. A taxa do IMT varia consoante a natureza do imóvel (urbano ou rústico), a sua localização (continente ou ilhas) e a sua finalidade (habitação própria permanente ou secundária). O IMT pode ser isento ou reduzido em alguns casos, como nos créditos habitação bonificados ou nos imóveis de valor baixo.
· O Imposto do Selo (IS), que incide sobre o valor da transação ou sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, consoante o que for maior. A taxa do IS é fixa e corresponde a 0,8% do valor sujeito a imposto. O IS não tem isenção nem redução.
· O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), que incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel. A taxa do IMI é definida anualmente pelos municípios onde se localiza o imóvel, dentro dos limites estabelecidos pelo Estado. O IMI pode ser isento ou reduzido em alguns casos, como nos imóveis destinados a habitação própria permanente ou nos imóveis de interesse público.
É importante observar que as taxas e regras podem ser atualizadas ao longo do tempo, portanto, é aconselhável verificar as informações mais recentes junto das autoridades fiscais. Além disso, dependendo das circunstâncias específicas, podem haver outros encargos ou isenções aplicáveis.
