Sabia que há novos apoios ao crédito habitação e ao arrendamento? E não é só. Nós explicamos!
Na passada quinta-feira, 16 de fevereiro, o Governo apresentou o novo pacote de medidas de apoio à habitação, que tem como principais objetivos: aumentar a oferta de imóveis para habitação, simplificar os processos de licenciamento, assegurar o aumento do número de casas no mercado de arrendamento, combater a especulação e proteger as famílias.
Passamos a explicar algumas das propostas no âmbito do Programa “Mais habitação”, que entrou em consulta pública.
Apoio na subida da taxa de juro do crédito à habitação
Por forma a garantir a manutenção das habitações próprias e permanentes este programa contempla um apoio na subida da taxa de juro do empréstimo da casa, através de uma bonificação do encargo com juros, ao longo do ano de 2023, até um limite anual de 1,5 IAS (cerca de 720 euros). Para este apoio que terá em conta a taxa de esforço, são elegíveis os empréstimos de valor inferior a 200 mil euros, contraídos até 31 de dezembro de 2022 e famílias com rendimentos até ao 6.º escalão do IRS (cerca de 38.600 euros depois de deduzidos os descontos para a Segurança Social). Por sua vez, os bancos serão obrigados a disponibilizar oferta de taxa fixa no crédito à habitação.
Apoio extraordinário ao pagamento de rendas
O Governo pretende assegurar que as famílias com taxas de esforço elevadas com contratos de arrendamento celebrados até 31 de dezembro de 2022 recebam um apoio ao pagamento das respetivas rendas, caso a taxa de esforço (rendimento mensal afeto ao pagamento da renda) supere um determinado patamar (que no primeiro ano é de 35%) e cuja renda esteja enquadrada nos limites de renda previstos no Porta 65. O apoio, com o limite mensal de 200 euros, é atribuído por períodos de 12 meses, podendo ser renovado até ao limite de 60 meses. Assim, o apoio corresponderá à diferença entre a taxa de esforço real e a taxa de esforço final de 35% nos primeiros 12 meses; 40% entre os 13 meses e os 36 meses; e 45% entre os 37 meses e os 60 meses.
Garantia de renda justa em novos contratos
Estabilização das rendas nos novos contratos em função das rendas livremente definidas pelos senhorios nos contratos anteriormente celebrados. Para tal, nas casas que já estiveram no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos, a renda inicial dos novos contratos não pode ultrapassar os 2% face à anterior. A este valor podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores – se os mesmos ainda não tiverem sido aplicados, considerando-se que em 2023 esse valor foi de 5,43%.
Isenções fiscais
Prevê-se o alargamento das isenções fiscais aos contratos enquadrados no PAA, passando a abranger os anteriores a 1990 e os que advenham da conversão de anteriores AL.
Aumento de casas no mercado de arrendamento
O Estado vai propor o arrendamento voluntário de imóveis a privados, que se encontrem devolutos para os subarrendar, com uma taxa de esforço máxima de 35% do agregado familiar.
Esta medida tem como objetivo a disponibilização imediata de oferta de habitação para os agregados com especial dificuldade no acesso ao mercado de arrendamento. A renda será estabelecida livremente, desde que o valor não seja 30% superior aos limites gerais do preço de renda aplicáveis no Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível. Se cumprir este limite, o senhorio terá o benefício fiscal do Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível. Neste processo, serão representantes do Estado o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana e a ESTAMO – Participações Imobiliárias. O primeiro como arrendatário, que irá promover o sorteio dos candidatos ao subarrendamento do imóvel, e o segundo será responsável por identificar os imóveis que possam participar nesta medida. No que concerne aos contratos de arrendamento, vão ter a duração mínima de cinco anos, renováveis por igual período, caso nenhuma das partes se opuser.
Linha de financiamento bonificado para privados de 250 milhões de euros
Esta medida pretende fomentar, juntamente com a disponibilização de imóveis públicos e da criação de um novo regime fiscal, a criação de novas respostas de arrendamento acessível. Consiste numa linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos de habitação acessível, de construção ou reabilitação e para aquisição do imóvel, que deve ser colocado no mercado de arrendamento. As casas que beneficiem deste apoio terão direito a arrendamento acessível durante pelo menos durante 25 anos. Terminado este período, os municípios e o Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana terão direito de preferência na sua aquisição.
Conversão de imóveis de comércio ou serviços em uso habitacional
Possibilidade de alterar de forma automática o uso de imóveis de comércio ou serviços em imóveis para habitação, dispensando-se a revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação, desde que a custos controlados.
Incentivos fiscais ao arrendamento acessível
O Governo tenciona alargar o número de casas disponíveis no Programa do Arrendamento Acessível (PAA) e, para o efeito, está prevista uma taxa de 6% de IVA nas obras de construção ou reabilitação de casas que sejam maioritariamente afetas a este programa – PAA (pelo menos 70 %, assim como isenção de IMT na aquisição para reabilitação, e isenção de IMI na aquisição para reabilitação por três anos, prorrogável por mais 5 anos.
Fim dos vistos Gold
Eliminação dos vistos Gold e alterações à sua renovação – a cada dois anos – dos anteriormente atribuídos, se o imóvel for utilizado como residência própria e permanente do proprietário ou descendente ou, ainda, se for colocado no mercado de arrendamento para habitação própria e permanente por prazo não inferior a cinco anos.
Arrendamento obrigatório de casas devolutas
Esta é talvez a medida que mais polémica tem gerado e consiste na possibilidade de o Estado poder mobilizar património devoluto, por razões de interesse público, através do arrendamento por entidades públicas, com o respetivo pagamento de renda ao senhorio. As casas de férias, as casas que não estão habitadas por o respetivo proprietário se encontra num lar ou a prestar cuidados permanentes como cuidador informal e as casas dos emigrantes, assim como as das pessoas deslocadas por razões profissionais, de saúde ou formativas, não são consideradas para efeitos deste arrendamento obrigatório.
Simplificação dos licenciamentos
Consiste na aprovação dos projetos a ser feita com base nos termos de responsabilidade dos autores dos projetos, bem como o pagamento de juros de mora pelos municípios e entidades externas, no caso de incumprimento dos prazos legalmente estabelecidos.
Garantia de pagamento ao senhorio após três meses de incumprimento
Esta medida pretende garantir um reforço da segurança do senhorio, na medida em que o risco pelo incumprimento do contrato por parte do arrendatário é reduzido. Assim, o Estado assume o pagamento das rendas (aos três meses de incumprimento), cabendo-lhe avaliar a situação do arrendatário e poderá cobrar a dívida pelos meios legais que atualmente estão ao seu dispor para qualquer outra dívida, ou, em situações de carência de meios, garantir a articulação com a Segurança Social para que essa família seja apoiada, com vista a definir-se uma alternativa habitacional estável. No caso de situações de não pagamento de rendas devido a causa “socialmente atendível” serão retiradas do Balcão Nacional do Arrendamento, sendo o Estado a assumir o dever de apoiar o arrendatário.
Isenção de IRS sobre mais-valias na venda ao Estado e aos Municípios
Criação de um regime de isenção de tributação por parte do Governo, em sede de IRS, sobre as mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado ou aos municípios. Consiste na redução da tributação atual (50% da mais-valia sujeita às taxas progressivas de IRS), através da criação de um regime de isenção de tributação, em sede de IRS, sobre as mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado.
Financiamento aos municípios para realizarem obras coercivas
Criação de uma linha de financiamento de 150 milhões de euros, através do Banco Português de Fomento, para os municípios realizarem obras coercivas, reforçando o cumprimento das prerrogativas das autarquias no âmbito do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.
Incentivo à transferência para habitação das casas em alojamento local
O objetivo é garantir um equilíbrio entre as respostas habitacionais e a continuidade do Alojamento Local, através da constituição de um regime fiscal para que as casas atualmente afetas ao Alojamento Local transitem para o mercado de arrendamento, contemplando a isenção de IRS para os rendimentos das rendas até 31 de dezembro de 2030. O contrato de arrendamento terá de ser efetuado até 31 de dezembro de 2024, permitindo apenas os imóveis com registo de Alojamento Local até 31 de dezembro de 2022 são elegíveis. Adicionalmente serão suspensas novas licenças, exceto em zonas para alojamento rural, e será feita a reapreciação das atuais licenças no ano de 2030. As novas licenças serão sujeitas a renovação quinquenal não automática e caducidade das licenças por qualquer causa de transmissão. Existe ainda a possibilidade de condomínios porem termo às licenças emitidas sem a sua aprovação e as competências de fiscalização serão alargadas às Juntas de freguesia.
Para facilitar o entendimento destas e outras medidas do Programa “Mais habitação”, o Executivo publicou um documento com perguntas e respostas sobre as medidas anunciadas, que pode consultar aqui.
